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房產稅讓道房地產稅
“重慶（樓盤）、上海（樓盤）的模式已經被財政部否定。”3月16日，原國稅總局副局長許善達的一次公開發言，讓始于2011年的房產稅試點再生爭議。
3月19日，財政部副部長劉昆在國新辦新聞發布會間隙對媒體表示，目前沒有將房產稅試點擴大到其他城市的計劃，而將專注于起草房地產稅法。
事實上，早在3月12日，亞太房地產研究院院長謝逸楓就發文表示房產稅“已經死掉了”。“2013年十八屆三中全會《關于全面深化改革的若干重大問題決定》（下稱“《決定》”）與2014年《政府工作報告》明確說明："加快推動房地產稅立法，做好房地產稅立法工作。"房產稅和房地產稅只一字之差，但表明過去所提的房產稅和試點已經被否定了。”謝逸楓告訴時代周報記者。
中原地產市場研究部總監張大偉則對謝逸楓的觀點不能茍同：“在土地出讓收入逐漸減少的情況下，地方政府開始重視房產稅，客觀上有利于推動房產稅的進一步推廣。但以何種形式出現現在還沒有定論。”
房產稅難抑房價
房產稅的存廢之爭始于今年全國兩會。全國政協委員黃澤明提交了一份“終止房產稅試點”的提案。
“試點至今已經3年之久，尚未看到試點有結束的跡象，也無法知道試點是否已經達到某種目標。本著稅負公平原則和政務公開原則，我建議終止上海市、重慶市的房產稅試點。”黃澤民在提案里如是寫道。
2011年1月，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。同年1月28日，上海和重慶兩地發布對個人住房征收房產稅試點方案，并開始施行。
“房產稅試點3年，既沒有達到控制房價過快上漲的目的，也沒達到調節收入分配的目的，反而造成"窮人繳稅，富裕者沒有納稅"的現象。”謝逸楓對時代周報記者說。
以上海為例，現在上海年紀較大的本地人普遍擁有兩三套房子，極端的還有人擁有10套房子。根據房產稅試點方案，征稅對象新老劃斷，只對方案公布日期之后的新購住房實行征稅，所以擁有多套房子的市民不在征稅對象范圍內。
李佳是北京（樓盤）市石景山區的一名房產中介，聊起房產稅，他堅定地告訴時代周報記者：“房產稅不會對北京的房價產生任何影響。目前北京的住房需求仍然屬于剛需，以投資為目的的只占少數。房產稅可能會使擁有多套房產的業主選擇拋售，但對于整個房地產市場來說，這部分存量只是杯水車薪，不會有什么影響。”
2013年伊始，北京房產稅試點方案即已上報，但至今未獲批準。房產經紀公司亦對此表現冷淡。
“相較于高昂的土地轉讓費，房產稅對地方財政收入而言，更是顯得微不足道。”謝逸楓說。
國土資源部公布的2013年全國土地出讓金超過4.1萬億元，其中上海突破2000億元，而房產稅繳納的數額只有1億多元，不過是土地出讓收入的“九牛一毛”。
房產稅試點出臺之前，很多民眾對此寄予厚望，將其視為抑制高房價的“殺手锏”。而上海和重慶的房產稅試點2年多以來，兩地房價仍舊保持上漲，且漲幅在全國70個大中城市中排名前列，“降房價”的效果并未顯現。
而且，“房產稅試點是在嚴厲的房地產調控背景下緊急推出來的，沒有將土地問題考慮進去，也沒有考慮到與其他房地產環節稅費的協調，一開始就有很多不同意見。”全國房地產聯合會會長聶梅生告訴時代周報記者。
謝逸楓的觀點更加直接，他認為，房產稅必然推高房價：一是房產稅開征基礎缺乏法理與民意，推出試點的時候，國稅總局與財政部并無以降房價為目的的說法；二是房產稅****受益者不是購房者，而是地方政府，難調貧富不均；三是“羊毛出在羊身上”，房產稅必然轉給購房者，增加成本，推高房價，于投資者毫發無損；四是房產稅難以擠壓庫存、空置，導致供求不平衡，難以替代土地財政。本質上，房產稅屬于存量稅收，會增加老百姓的經濟負擔，推高房價，利國不利民。未來10年甚至20年，房產稅取代不了土地財政作為地方政府主要的收入來源。
“現階段單憑房產稅、交易稅等稅，都難以達到徹底消除房價上漲的作用，需通過房地產制度、金融制度及經濟體制改革等疏導市場政策的交替實施、配套運用，建立房地產調控長效機制，對癥下藥才能實現中國房地產市場的藥到病除。”謝認為。
“失敗”的試點
事實上，房產稅并不是一個新的稅種。早在1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。
“當時房產稅的主要征收對象是商業地產，稅率也很低，所以未在社會上產生什么影響，公眾對這一稅種也并不熟悉。”謝逸楓介紹。
2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月，重慶和上海首批進入試點，而征收的方式并不相同。
上海的征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房（應稅住房），稅率暫定0.6%；但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。
重慶的房產稅征收范圍，則為主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產稅，其稅率為0.5%－1.2%。
“實際上，上海和重慶的房產稅試點之初，很多百姓對房產稅有疑慮：土地性質國有，而民眾僅僅擁有房產70年的所有權，土地出讓的70年租金已經在買房時由開發商繳納并轉化在房價中，憑什么要再收一次房產稅，這不是重復征稅嗎？”謝逸楓質疑。
張大偉表示，從發達國家的經驗來看，無論從完善稅制的角度，還是促進房地產價格穩定的角度，開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講，開征房產稅是一項系統工程，還面臨著許多問題需要解決。在重慶的房產稅方案中，****的問題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對新增房地產，這就意味著存量不咎，以往擁有數套房產的人將成為****的受益者。
即便2012年8月，30余省市地稅部門為開征存量房房產稅做準備，但在重慶和上海試點之后，房產稅的推廣卻一直雷聲大雨點小，并沒有向前推進。
隨著十八屆三中全會的《決定》以及今年兩會的《政府工作報告》關于“加大房地產稅立法并適時推進改革”的表述,房產稅試點戛然而止。房地產稅代替房產稅成為中央高層全面考慮房地產相關稅費的新思路。
在聶梅生看來，重慶和上海的房產稅試點的****意義在于，房產稅由一個陌生的稅種引發了全民討論，引起了關注，這為將來的房地產稅的立法工作也起到了一定的借鑒作用。
“房產征稅是一種趨勢，房地產稅立法并試點就說明房產稅勢在必行，并沒有說要立法試點就錯了。因為試點也是一種辦法，立法后推行也是一種辦法，不能因為立法而否定試點。”聶梅生說。
2020年后推廣房地產稅？
2013年隨著十八屆三中全會的召開，“加快房地產稅的立法工作”為房產稅試點方向釋放出新的信號—房地產稅將取代房產稅。
房產稅和房地產稅雖然只一字之差，但含義大不相同。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅；房地產稅則是一個綜合概念，與房地產相關的各種稅以及整個房地產開發、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費，都可以納入房地產稅的視野并加以整合，既包括房產稅，也包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等。房產稅作為房地產稅體系中的主體稅種，在中央提出對房地產稅進行立法之前，其改革就在上海和重慶高調試行。
“先試點還是先立法的爭議不是小事，實質是對立法程序和公民財產的尊重。改革開放以來確實有摸著石頭過河的傳統，房地產稅作為針對不特定的多數人的稅種，一定要尊重公民的財產權。”謝逸楓說。
聶梅生認為，雖然房產稅和房地產稅的本意和最終結果都包括對居民住房的持有環節征稅，但后者把土地問題放進去了，因此更具合理性和合法性。房地產稅改革作為財稅體制的重要組成部分，最終的方向是慢慢代替土地財政，降低土地出讓金在房價中的占比，成為地方政府的一個新稅種。“所以，我更推崇推行房地產稅改革。”聶梅生說。
雖然1986年的《房產稅暫行條例》將房產稅確立為我國法規體系中的稅種，只是多年來對非營業性住房免征。但當時尚未進行房改，處于全國性的政策分房時代，個人住房鳳毛麟角，和現在不可同日而語。而上海和重慶的試點恰恰是對這一條款的修正。也就是說，房產稅是以前已經存在的一個稅種，而房地產稅將是一個新稅種。
而對于房地產稅推廣的時間表，謝逸楓并不樂觀：“征收房地產稅的一個很重要的前提是全國住房信息聯網，然而現在這項工作的開展并不順利。按照我國的立法程序，到2020年以前房地產稅也只能納入人大立法規劃。也就是說，在2020年以前，我國的房地產稅都不會再繼續推廣。”
聶梅生也表示，房地產稅要等立法和改革成熟以后才能推行。在她看來，較之房產稅，房地產稅的很大不同是把土地問題考慮進去了，包括土地出讓金、土地使用稅等房地產開發、交易環節的稅費都統籌考慮。“土地出讓金一次收取70年，它是一種租金，而這個租金又體現到了房價里面，現在要以房價作為標準來按年征稅，這本身就是個悖論。”
“我的想法是，已經預先交了70年的土地使用費要跟需要交的房產持有稅形成一個替換機制，也就是說今后土地出讓金在房價中的占比應該越來越低；而持有環節的房地產稅越來越擴大范圍和提高稅率，這樣可使房價逐步回歸合理。”聶梅生說。
在聶梅生和謝逸楓看來，房地產稅的落地至少還需滿足以下前提條件：一、完成立法，使征收于法有據；二、不動產統一登記，住房信息透明化；三、資產評估體系完善，為征收提供技術支持；四、產權制度改革，解決70年產權期限的問題；五、要有老百姓的支持。
“目前，很多事情還處于待定階段。未來房地產稅收是收歸中央還是下放地方，是由財政部主管還是稅務總局主管，是覆蓋城鄉還是只是針對城市居民，這些分歧都將決定立法進程。”謝逸楓說。 |
