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隨著2013年逐漸步入尾聲，福州樓市也即將畫上句號。在五城區成交方面，著實經歷了一個大起大落的過程——上半年成交創近四年的峰值，面積高達158萬m，下半年成交縮水“過半”，甚至在傳統旺季“金九銀十”連續出現成交不足千套的狀況，直到年底成交才逐步趨穩。但在價格方面，盡管受到多重調控，房價卻一直穩中有升。
這一年來福州樓市走過了怎樣的歷程？成交和價格的走勢是如何形成的？哪些房企和板塊是年內福州樓市的成交重點？
成交“過山車” 上下半年“冰火兩重天”
2013年福州樓市的成交情況總體不俗——僅前11個月就實現成交18729套，面積超232萬m。這個數據在近四年中排位已在前列，已經逼平2010年，遠超2011年，若12月能成功實現沖量，甚至有望突破最火熱的2012年。(2010年全年成交18928套，面積約209萬m；2011年15815套，面積約175萬m；2012年21139套，面積約249萬m)
而據記者統計發現，今年的主城區成交情況出現了明顯的冰火兩重天——上半年成交異常火熱，實現成交13092套，創下自2010年以來近四年的峰值。而6月分水嶺一過，成交卻開始急劇下降。整個下半年至今的5個月只實現5637套的成交，與上半年比“縮水過半”！
解讀
回顧2013年上半年的樓市，可以說月月飄紅，尤其是有著“金三銀四”的好行情，3月份的成交創下年內最高值，達到3250套。然而這種“大起”背后更多的是政策不確定性的推
上半年福州樓市政策
從嚴基調明顯，先是有住房公積金新規執行，后又有新國五條重磅來襲，20%個稅等史上最嚴調控政策等的細則落地，可以說風波不斷。正是一系列的政策出臺和不確定的市場預期，打亂了原本淡定的購房者購房節奏，抓緊買房、恐慌性入市也開始在一定范圍內出現。”業內人士江映輝表示。
而下半年的持續冷淡也有背后原因，尤其是價格持續上漲和改善類產品的“集體謀動”，也對客戶的接受能力提出了新的挑戰，整體市場觀望氛圍轉濃。
價格“一路升” 一路高歌猛漲1738元/m
福州樓市下半年滯漲的局面，與房價的一路高歌脫不開關系。
據百城房價指數顯示，2013年1月福州房價為13594元/m，而到了11月份房價已經達到15380元/m，11個月間均價拉升了1738元/m。以6月份為例，福州房價為14079元/㎡，而同比之下去年6月則是12735元/㎡，漲了1344元/㎡！
此外，進入下半年，福州高端項目開始集體謀動，也是價格快速拉升的誘因之一。如華潤橡府、梅峰禮居、建發國賓府、融僑外灘 、融信白宮、陽光城·麗茲公館等高端大戶，都價格不菲，主打高端和精英群體。
解讀
可以說，推出這些產品，是因為開發商已經調高了對市場的預期值，同時也是基于對自身產品的自信。業內人士林先生認為，“從企業層面來看，上半年市場良好的銷售情況保證了企業擁有充足的周轉資金，因此沒有降價跑量的動力。同時土地價格及人工成本在不斷上漲，也造成房價很難有下跌的空間。再加上目前市區土地稀缺性日益凸顯，一線品牌房企不斷涌入，福州未來發展看好也令價格持續走高。”
而另一方面，福州市區成交價格的升高還受到市場成交結構的影響，下半年一眾高端項目的面市整體拉高了成交均價。不過，價格持續上漲，客戶接受能力有限，造成觀望氛圍持續濃厚的局面。
房企“跑得快” 掌控樓市以快銷為王
早在今年10月，福州不少開發商就率先亮出前三季度成績單。不少標桿房企業績飄紅，更有房企在三季度已經完成全年銷售目標。
據了解，僅僅在國慶七天期間，融信集團旗下產品銷售額就達到21億元。
此外，10月14日，泰禾集團發布季度業績預告稱，其前三季度實現凈利潤約5.1億元至5.3億元，同比增長231%；10月16日，陽光城宣布，企業前三季度已完成銷售金額133億元，提前一季度完成年初制定的全年銷售指標；10月24日，大名城公告稱，前三季度營業收入為16.55億元，同比增長170.67%。
解讀
據福州市統計局發布的數據，2013年1—11月房地產開發投資達到1137.61億元，比上年同期增長34.9%。這是首次實現破千億。正是在房地產行業開發投資提速的大背景下，各大房企也在進行高周轉的快銷模式。
以融信集團為例，融信集團年內已拿下14幅地塊，其中不乏聯手萬科、綠地進行合作開發。“而在開發和銷售加速上，我們現在的操盤周期基本上從拿地到開盤在8個月左右。”融信集團總裁助理阮友直透露，除此之外剛需客戶也成為他們實現快銷爭奪的重點，即便是市區的高價項目，也可以通過控制戶型面積、增加贈送面積或精裝修達到間接降低單價控制總價。 |
